지난주에 수성구 만촌동에서 오신 30대 부부 의뢰인이 첫 마디로 그러시더군요.
"전세금 8천 있는데 이거 다 뺏기는 거 아닙니까?"
표정이 굳어 있었어요.
사실 이 질문, 한 달에 열 번 이상 듣는 질문입니다.
결론부터 말씀드리면 — 거의 그대로 두실 수 있습니다.
전세금이 자산에 들어가는 방식
회생 신청서에는 본인이 가진 모든 재산을 적습니다.
부동산, 차량, 예금, 보험 해약환급금, 그리고 임대차보증금까지요.
여기서 임대차보증금이라는 게 바로 전세금·반전세금·월세 보증금 전부를 말합니다.
법원은 이 합계를 '청산가치'라고 부르는 기준 금액으로 계산합니다.
이게 변제 총액의 최저선이 되는 거예요.
그런데 핵심이 여기 있습니다.
전세금 8천만원이 통째로 청산가치에 잡히는 게 아니에요.
법으로 정해진 '주거 유지비'를 차감하고 남는 금액만 잡힙니다.
2026년 기준 대구는 주택임대차보호법상 우선변제금이 4천 3백만원입니다.
이 금액은 청산가치 산정에서 제외돼요.
실제 계산 사례
아까 그 만촌동 부부 케이스로 계산해 볼게요.
전세보증금 8천만원 - 우선변제 공제 4천 3백 = 청산 반영액 3천 7백.
여기에 부부 공동명의면 절반씩 들어가니까 본인 몫은 약 1천 8백 5십.
이게 청산가치의 일부로 잡히는 금액입니다.
결국 36개월 변제 총액이 이 1천 8백 5십을 웃돌면 전세금에는 손대지 않아도 돼요.
다른 사례.
중구에 사시는 1인 가구 J씨는 반전세 보증금 1천 5백, 월세 35만원이었어요.
이 경우 보증금 1천 5백은 우선변제 공제 한도 안이라 청산가치에 거의 영향이 없었습니다.
결과적으로 변제계획안에 전세금 항목 자체가 들어가지 않았어요.
"그럼 신청 전에 전세금 빼서 숨겨놓으면 안 되나요?" 종종 듣는 질문인데, 절대 안 됩니다.
2년 이내 자산 이동은 모두 추적되거든요.
이사·계약 갱신 타이밍
회생 진행 중에 전세 만기가 오면 어떻게 하나, 이것도 자주 묻는 질문입니다.
원칙은 그대로 갱신하시면 됩니다.
갱신 보증금이 인상되면 인상분에 대해 법원에 사후 신고만 하면 돼요.
반대로 만기에 보증금을 받아 더 작은 집으로 이사하시는 분도 있는데, 이때는 차액이 자산으로 잡혀 변제액 조정이 들어갑니다.
이사 결정 전에 사무소에 한 번 들러주시는 게 가장 안전합니다.
자주 듣는 잘못된 정보
인터넷에 "전세금 다 가져간다"는 글이 적지 않게 떠다닙니다.
이건 개인파산과 회생을 헷갈린 데서 나온 오해예요.
파산은 청산가치를 전부 변제 재원으로 쓰지만, 회생은 36개월 가처분 소득 변제와 청산가치 중 큰 금액만 맞추면 됩니다.
다시 말해 소득으로 36개월 동안 충분히 변제 가능하면 전세금은 안 건드려도 된다는 뜻입니다.
이게 회생의 큰 장점 중 하나예요.
상담 전 준비 사항
전세금 보존 가능 여부를 정확히 알고 싶으시면 세 가지만 가지고 오세요.
첫째 임대차계약서 사본, 둘째 확정일자가 표시된 전입신고 등본, 셋째 최근 6개월 통장 거래내역.
이 세 가지로 본인 케이스의 청산가치 계산을 30분 안에 끝낼 수 있습니다.
혼자 인터넷 검색만 하고 한 달째 잠 못 주무시는 의뢰인을 자주 봤어요.
30분만 시간 내주시면 명확한 답을 드립니다.
참고로 전세금 보호 한도는 법 개정에 따라 변동합니다.
2026년 5월 기준으로 작성한 내용이니 시점이 다르면 최신 기준을 확인하셔야 합니다.
사무소에서는 항상 그 시점의 최신 한도로 다시 계산해 드립니다.
돈 걱정에 잠 설치는 시간만큼 아까운 시간이 없습니다.
빠르게 답을 받으시고 다음 단계로 넘어가세요.